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通常の不動産売却と比べたデメリット

任意売却には通常の不動産売却に比べてどんなデメリットがあるのでしょうか。

• 信用情報機関「ブラックリスト」に掲載される可能性があること。
• 売却に際して連帯保証人などの同意が必要。
• 債権者（金融機関）との交渉が成立しないこともあること。
• 任意売却をどこに依頼すればよいかがわかりにくいなど。

1) 信用情報機関に掲載される可能性がある

任意売却に限ったデメリットというわけではありませんが、住宅ローンを滞納すると信用情報機関に「事故情報」として記録され、以降5年程度はローンを利用して商品を購入しようとしても融資が下りなくなります。
いわゆる「ブラックリスト」に掲載された状態です。

2）売却に際して連帯保証人などの同意が必要

住宅ローンの融資を受ける際に、連帯保証人が設定されているような場合は要注意です。
任意売却する際に、連帯保証人の同意が必要になります。
ご自宅を夫婦共同で所有しているような場合はさほど問題にはなりませんが、連帯保証人に連絡がとれない、もしくは連絡はとれたが同意が得られなかった、といったような状況では任意売却を進めることができません。

3) 債権者（金融機関）との交渉がうまくいかないことも

任意売却は、オーバーローン状態（残債>売却金額）でも市場価格に近い金額で土地、一戸建やマンションを売って現金化できる唯一の手段になります。
競売への流れを食い止める最終手段とも言えます。
しかし、残債務と市場価格との開きがある場合には債権者である金融機関が任意売却に応じてくれない可能性があるので注意が必要です。
こうしたケースでは、任意売却に精通した不動産会社を間に立て交渉に臨むのが最善策と言えるでしょう。

任意売却をどこに依頼すればよいかがわかりにくい

一般の不動産売却は通常の宅建業法に基づいた取引ですが、任意売却ではこれに加えて民法などの関連法案についても深く精通していることが欠かせません。
その一方で、任意売却についてのガイドラインが整備されていないため、経験やノウハウのない不動産会社でも容易に参入できるのが実情です。
なかには、実績と言える実績もないのに「任意売却の専門家」をうたう悪徳業者も存在しますが、こうした業者に依頼しても満足な結果は得られないでしょう。

できれば、債務整理に強い弁護士と連携して多くの実績を残している不動産会社を選びたいところです。

裁判所から競売の開催通知が届いた次の月には裁判所の執行官が調査に自宅まで押しかけてきます。
一般的には、この時点が任意売却に踏み切るタイムリミットと言われています。
ここでなんとか決断し、最悪、競売の開催前日までに任意売却による引き渡しを終えなければなりません。

ただしそれには、債権者である金融機関との交渉を成立させることが前提です。
そのために必要な期間は最低でも1ヵ月以上。
しかも、すでに自宅が競売の手続きに入っていた場合は任意売却に応じない債権者もいるので注意しましょう。
やはり、任意売却は競売手続きに入る前に進めるのがベターです。

任意売却で売却する場合には、通常の売買取引と同様の諸経費がかかります。費用の内訳は、①仲介手数料（売却金額の3％＋6万円及び消費税）、②抵当権設定登記の解除費用が最低限債務者の負担となり、場合によっては測量費用や付帯設備の修理費、残置物の撤去や処分費などが必要になります。しかし、実際には債務者がそのような費用を自己負担で準備できる可能性が非常に少ないので、任意売却の場合は筆頭債権者に対して、必要な諸経費を配分表をもって説明し、同意を得たうえで売却代金の中から諸経費と後順位債権者費用等を控除して手続きをおこなうため基本的に費用はかかりません。

売却額や売却スケジュールなどに異論がなければ、不動産会社と媒介契約を締結して任意売却の手続きに入ります。

なお、任意売却手続きの主な内容は以下の通りです。
不動産会社の担当者が債権者との交渉や販売活動、買主との売買契約締結にあたります。

• 債権者である金融機関との交渉
• 販売活動を通じて、購入希望者を募る
• 内覧などを通じて買い主を選定
• 債権者である金融機関に売買代金分配票を提出し同意を得る
• 契約から物件のお引渡し手続きまで